南宁土地市场供应将迎来一次放闸。继3月10日，金浦路16亿“地王”拍出，南宁土地市场已沉寂了两个多月后，南宁4宗土地将在6月30日公开拍卖。此次拍卖供地面积共397.511亩，其中，一宗地位于良庆区五象岭森林公园附近，规模较大，占地191亩；另外3宗地则位于南宁楼市热点区域凤岭北的核心位置。

　　由于拍卖地块处在房地产开发的热点区域，引起了业内广泛关注。许多开发商纷纷表示，如果价格合适是不会错过良机的。这4宗地块的价值如何？记者实地探访，多角度探测分析其价值，并请专业人士谭聚志对各地块进行价格评估。

　　地块概况

　　地块编号：GC2010-057号

　　地理位置：凤凰岭路东侧

　　土地面积：122.14亩

　　土地用途：居住（70年）

　　批发零售（40年）

　　容积率＞3.0且≤4.0

　　建筑密度＞25%且≤30%

　　绿地率＞30%且≤35%

　　起拍价：800万元/亩

　　竞买保证金：人民币1.6亿元

　　资源评估

　　区位评估：该地块位于凤岭北核心区，凤岭北作为南宁市未来的CLD（*居住区），是南宁极具发展潜力的宜居片区之一。地块北靠南宁铁路局调配中心，西与大型住宅项目荣和大地为邻，南临凤岭冲沟景观带。

　　规划评估：地块商业占计容建筑面积的10%~15%。其中，地块中的3%~5%面积须配建廉租住房。同时，套型建筑面积90平方米以下的住宅不低于总住宅建筑面积的70%，且不少于1844套。中小户型及廉租住房的建设，既符合当前*策的要求，也符合市场的需求。

　　交通评估： 西面的凤凰岭路已经通车，可方便到达佛子岭路、云景路和民族大道，目前有92路公交车直达地块。

　　配套评估

　　生活配套：航洋国际城

　　教育配套：北京大学南宁附属实验学校

　　公共建设配套：南宁国际儿童医院（在建）

　　景观配套：目前在建的凤岭冲沟岭景观带和凤岭国际儿童公园

　　SWOT分析

　　优势：该地块位于凤岭北核心区，周边以中高档住宅楼盘为主，环境较好；西面是大盘荣和大地、北面为南宁铁路局生活区，今后人口聚集，居住价值日益显现。地块规模适中，规划建设较灵活。

　　劣势：地块所在位置为南宁楼市焦点区域，必定引发众多开发商竞争，土地成本可能提高。此外，地块要求配建廉租房，按照3%的总量计算约有196套，虽然*将以经济适用房价格回购，但基于不同企业成本控制水平的差异，以及对廉租房与商品房建设的整体性考虑，可能会出现回购价格低于开发成本的情况，一定程度上加大了地块开发成本。

　　机会（地块潜力）：该地块与当前市场的热点大盘荣和大地为邻，未来将可同享各种完善配套，人气聚集较快，地块居住价值会很快得到体现，前景看好。

　　威胁（区域竞争对手分析）：荣和大地是凤岭北的超级大盘，规模、配套优势明显，目前在市场上已具有较大的知名度。而该盘还处于初级开发阶段，后续开发量较多，与这样的大盘竞争，不占优势。

　　地块价格及投资收益评估

　　1、基于投资利润率15%下地价上限楼面地价估算：4050元/平方米，即1080万元/亩。

　　2、基于楼面地价3000元/平方米的项目开发综合经济效益分析表：

　　指标项目 单位 数值

　　项目总收益 万元 291737.40

　　项目总投资成本 万元 194197.33